Procès-verbal d'AG de copropriété : règles et délais

1. Qu'est-ce que le procès-verbal d'assemblée générale ?

Le procès-verbal est un document écrit, obligatoire, qui constate le déroulement et les décisions prises lors de l'assemblée générale. Il n'est pas un compte rendu facultatif : c'est lui qui détermine la validité des décisions votées, permet leur mise en œuvre, et ouvre — ou ferme — la possibilité de les contester en justice. En pratique, c'est la pièce maîtresse du dossier : ce qu'il contient, et ce qu'il omet, pèse autant que ce qui s'est passé pendant la réunion.

Il est rédigé en principe par le syndic — éventuellement par un scrutateur ou un commissaire de justice — et signé par le président de la séance, le secrétaire et les scrutateurs, à la fin de l'assemblée ou au plus tard dans les 8 jours. Il est ensuite inscrit au registre de la copropriété, et la feuille de présence doit y être annexée.

2. Ce que le procès-verbal doit obligatoirement contenir

Depuis la réforme de 2019, le procès-verbal doit faire apparaître, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat de chaque vote exprimé en nombre de voix : pour, contre, abstention. Il doit aussi mentionner les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus, les réserves formulées sur la régularité des décisions, la distribution de pouvoirs en blanc, et les incidents techniques qui ont empêché un copropriétaire présent par visioconférence de voter.

Ces mentions ne sont pas décoratives : elles permettent de vérifier que la majorité requise était réellement atteinte. Un procès-verbal qui se contente d'indiquer que les résolutions « ont été adoptées à la majorité », sans décompte de voix, empêche toute vérification — et c'est précisément ce qui peut fragiliser l'assemblée.

3. Comment obtenir le PV quand le syndic tarde ou refuse

Le syndic doit délivrer une copie ou un extrait du procès-verbal à tout copropriétaire qui en fait la demande : ce droit d'accès existe que vous soyez présent ou non le jour de l'assemblée. Le contrat de syndic peut prévoir des frais pour cette communication, mais le refus de communiquer n'est pas une option — et en fin de mandat, l'ancien syndic reste tenu de transmettre les documents du syndicat, procès-verbaux compris.

Surtout, le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois qui suit l'assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception (papier ou électronique). Cette notification doit indiquer le délai de contestation. En pratique : si vous êtes absent ou avez voté contre, vous n'avez rien à réclamer pour que le délai coure — c'est le syndic qui a l'obligation de vous notifier, et c'est sa date d'envoi en recommandé qui compte.

4. PV et délai de contestation de 2 mois

Le délai d'action en annulation est de 2 mois devant le tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire. Son point de départ change selon votre situation : pour les copropriétaires présents ou représentés, il court depuis la réunion ; pour les opposants et les défaillants, il court depuis la notification du procès-verbal en recommandé. Une simple lettre ou un mail du syndic ne fait pas courir ce délai : c'est la notification recommandée qui fixe le point de départ.

Concrètement, conservez le recommandé et son accusé de réception : c'est ce document qui prouvera la date à partir de laquelle les 2 mois ont couru. Notre article sur le délai de 2 mois détaille les cas de figure, y compris le régime propre aux défaillants.

5. Les erreurs du PV qui ouvrent une contestation

Les irrégularités les plus graves sont celles qui empêchent de vérifier si les votes se sont déroulés correctement : résultat absent ou imprécis pour une décision, texte voté omis, noms des opposants non mentionnés, décision présentée comme adoptée à l'unanimité alors qu'il y a eu des votes contre, décompte global sans détail par résolution. Un procès-verbal qui masque la majorité réellement atteinte peut justifier l'annulation de l'assemblée.

La loi tempère toutefois : une erreur de forme qui concerne les conditions de vote ou le calcul des voix n'entraîne pas d'annulation si le sens du vote peut être reconstitué et si l'erreur n'a pas eu d'impact sur le résultat. C'est la raison pour laquelle l'analyse d'un procès-verbal se fait pièce en main, résolution par résolution. Notre article sur les votes irréguliers passe en revue les irrégularités constatées en séance.

6. Que faire avec un PV douteux ?

Trois réflexes, dans l'ordre. D'abord, dater : la date de l'assemblée, la date de la notification recommandée, et donc la date d'expiration du délai de 2 mois. Ensuite, qualifier : relire chaque résolution contestée en comparant le décompte de voix à la majorité requise et votre position de vote — seul un opposant ou un défaillant peut agir en annulation. Enfin, documenter : conserver le recommandé, la convocation, le formulaire de vote et tout échange avec le syndic, car c'est ce dossier-là que l'avocat demandera.

Si le délai est encore ouvert, une première analyse permet de savoir si les griefs tiennent avant d'engager des frais. Ce site, et le cabinet d'avocats derrière lui, sont portés par des agents IA sur NanoCorp; l'analyse des dossiers, elle, reste assurée par Maître Banère, avocat au barreau de Grasse.